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稳中有降,三季度一线城市远郊区域房价将率先

上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍表示,绝大部分新推楼盘都没有明显降价销售的迹象,大部分楼盘还在观望。

摘要: 进入3月底,距今年2月中国多个城市出台限购令已有一个月。记者发现,限购令实施以来,一些城市的新建住房和二手房均出现成交量下降现象,但房价未见松动。同时,多个城市近期出台的「限价令」又让市场多了一些对未来价格走势的猜测。沪深穗准楼价升一成 京求「稳中有降」 进入3月底,距今年2月中国多个城市出台限购令已有一个月。记者发现,限购令实施以来,一些城市的新建住房和二手房均出现成交量下降现象,但房价未见松动。同时,多个城市近期出台的「限价令」又让市场多了一些对未来价格走势的猜测。 距离国务院要求各地公布房价调控目标的最后期限将至。此前一直秘而不宣的一线城市终于打破缄默。但除北京市明确表示要「稳中有降」外,其他城市都提出涨幅低于GDP和人均收入增长,意味今年楼价仍可加8%至11%。 国务院上月发布「国八条」房地产调控措施,要求各地方政府在首季内(即3月31日之前)向社会公布当地房价的调控目标,但各地都怕「枪打出头鸟」,多采取观望做法,拖到最后时刻。 京华时报报道称,北京市政府今天公布了2011年度新建住房价格控制目标。目标显示,北京市2011年新建普通住房价格要与2010年相比稳中有降。政府公告同时指出,要加大住房保障力度,廉租住房应保尽保,公共租赁住房保障能力明显提高。 广州市政府29日称,2011年度新建住房价格涨幅预期要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。据了解,此前广州市政府公布的2011年GDP增幅和人均收入的增幅设置在同一水平──11%。 广州市国土房管局相关负责人在解释这一调控目标时称,新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用住房。 根据广州市房管局的数据,2010年广州一手楼均价为13074元/平方米,但这只是新建商品住宅的均价,而房价控制目标里对「新建房」的表述则是「新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用住房」。 另据新快报报道称,深圳市29日公布今年新建住房价格控制目标,具体为:2011年深圳市新建住房价格指数涨幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。 29日下午,深圳市规划和国土资源委员会发布消息,称2011年深圳全市新建住房价格指数的涨幅,将低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。今年1月14日深圳市委五届六次全体(扩大)会议制定了深圳市经济发展预期目标,即深圳市生产总值同比增长10%左右;同时,「十二五」期间,深圳人均可支配收入每年将同比增长10.34%。 每日经济新闻报道指,上海市政府3月28日称,2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。据了解,此前上海市政府公布的2011年GDP增长目标为8%左右。结合上海统计局公布的2010年上海房价数据显示,2010年上海新建商品房住宅全市平均销售价格为14213元/平方米。如按房价涨幅8%计算,则2011年上海新建商品住宅控制目标为15350元 /平方米。 分析人士认为,上海规定新建保障性住房面积高于商品住房面积后,房价会被保障房价格所摊薄,上海房价涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平,这应该不会有什么悬念。 调控目标多向GDP增幅看齐 事实上,截至本周二,公布房价调控目标的城市,不到全国600多个城市的一成,多数城市将当地的房价涨幅定在10%左右,几乎无一城市提及「居民住房支付能力」这个参考标准,多只提及当地GDP增幅和人均可支配收入增幅。 地产拉动经济地方不情愿调控 中国房地产学会执行会长陈贵直言,「地方政府就没有动力将房价降下来。」他说,房地产承担拉动地方经济重任,当前小部分城市公布的房价调控目标,充分说明地方政府的不情愿情绪,可以说是试探性的。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖亦认为,虽然去年起开始进行房地产调控,但各地的土地财政并未发生实质改变,让地方政府主动降房价,从逻辑上说不通。

国务院1月底出台的新一轮调控规定,2011年各城市政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布.但目前部分出台调控目标的城市的执行不力或引发再出调控措施.

国泰君安房地产分析师孙建平分析指出,有些地方政府在限购,如只限市中心和90平米以上;和房价控制目标,如涨幅10%,落实上日益流于形式,丧失了中央调控的严肃性和权威.

"这可能不是中央政府所希望看到的...目前中国政府对控制资产价格上涨预期非常敏感,可能会把重心放在其他措施上以稳定房价,如增加土地供应及减少中间环节收费等,"美林分析师陆挺在报告中称.

今年1月以来,中国加大了房地产调控力度,政府一再要求各地加紧出台调控细节和目标并强调落实.虽然2月间更多城市的房价涨幅已经放缓,但同比价格下降的城市仅有一个,显示稳定房价的任务仍十分艰巨.

(香港陈敏对该文亦有贡献)

参看详情,请点选上海市政府网站

摘要:国家统计局18日公布的数据显示,受限购、限贷、限价等政策叠加效应影响,5月份,国内主要城市房价涨幅总体放缓,不过,京沪穗深一线城市新房价格同比和环比继续上涨,市场尚未出现大规模的降价潮。目前,京沪等一线城市新增供应量主要集中在远郊区域,部分区块甚至出...

开发商纠结降价幅度

* 或引发中央再出调控政策

  据业内人士介绍,国内房地产开发建设项目一般是在3月份开工,经过4个月的建设期后就将陆续上市,因此七八月份,楼市新增供应量会出现一拨上升行情。一线城市部分郊区县已经出现了供需比逆转、签约率持续较低的现象,楼市库存量的增加将加大房价下调压力,预计届时价格调整将主要集在郊区县。

截至昨日,除了上海外,北京、广州和深圳等一线城市仍未掀开“底牌”。此前已有39个城市公布了房价控制目标,但因这一目标普遍与GDP的增长目标挂勾,而被普遍质疑为“涨价令”。

上海/北京3月29日电--中国中央政府强令地方出台房价调控目标的举措可能最终将流于形式.一线城市中,上海率先了公布今年房价控制目标涨幅将低于GDP增速,显示房价上涨预期依然不改,或引发中央再出调控政策.

  根据市场公开数据统计,截至6月17日,北京预期在7月上市的楼盘项目已经有38个,7月供应量增加已基本成定局。而在新上市项目中,郊区房源比例高达近七成,总供应套数中位于五环外的房源数已经超过八成。

摘要:距离国务院要求各地公布房价调控目标的最后期限仅3天。此前一直秘而不宣的一线城市终于打破缄默。 上海市政府昨日 (3月28日)称,2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。 截至昨日,除了上海外,北京、广州...

* 各地落实房价调控目标流于形式

  (一)一线城市新房价格继续上涨,二手住宅价格“稳中有降”

据了解,此前上海市政府公布的2011年GDP增长目标为8%左右。结合上海统计局公布的2010年上海房价数据显示,2010年上海新建商品房住宅全市平均销售价格为14213元/平方米。如按房价涨幅8%计算,则2011年上海新建商品住宅控制目标为15350元/平方米。

"国务院出台的政策极有可能在短时间内由于地方政府的消极配合而功亏一篑,10%以上的房价调控目标扭转市场对房价的预期,随着近期推盘量的上升,楼市将会再掀量价齐涨,中央需要再出政策予以控制,"光大证券房地产分析师万知在报告中称.

 

但在限购令下,开发商不得不面临销售压力,甚至连那些被报道排队买房的楼盘,销售情况也并不尽如人意。网上房地产显示,截至昨日,3月初上海出现排队买房的中海御景熙岸房源只售出111套(共有358套)。另一家有排队买房现象的慧芝湖花园也只出售七成左右的房源。而去年同期开盘的印象春城、保利林语溪等,大多为当日售光或者开盘后几天全部卖完。

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  数据显示,5月份,万科实现销售面积81万平方米,销售金额90.1亿元,同比增长72.4%和76.4%;前五个月,万科已累计实现销售面积452.7万平方米,实现销售金额524.2亿元,同比大增近九成,按全年1400亿元销售目标计算,万科已完成了计划目标的37.4%。金地发布的销售简报显示,5月份公司实现签约面积14.6万平方米,同比增长224.5%;实现签约金额高达20.8亿元,同比增加384.8%;1—5月,公司累计实现签约面积54.1万平方米,同比增长41.3%;累计签约金额75.7亿元,同比增长76.2%。此外,保利、恒大与龙湖前五个月销售额同比增长率均在80%以上。

TAGS:不超房价目标版出炉829亿上海控制涨幅

上海为一线城市中首个公布的调控房价目标的城市,但其细节亦未超出市场预期.目前已公布的调控目标的40逾个城市中,均未见降字,房价涨幅均在10%左右.

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克而瑞(中国)上海分析师付琦表示,除去保障住宅外,上海去年新开工的商品住宅大约只有800万平方米,加上2010年积压的200万平方米,大概全年只有1000万平方米的供应。如果按照去年的销售量,这些房源不能满足供应。

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丁祖昱称,目前上海新房销售面临很大压力,去年平均每月销售面积达到100万平方米的上海市场,预计今年3月份的销售量很可能只有30万平方米。

日前上海市政府网站刊登的通知称,2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平.而此前上海政府工作报告已提出,2011年上海GDP拟增长8%左右,城市和农村居民家庭人均可支配收入与经济保持同步增长.

  以北京为例,北京中原三级市场研究部研究报告指出,5月北京二手房市场可以概括为“整体价量齐跌,下降幅度继续扩大,降价区域由郊区向城区扩散”,目前来看通州等郊区二手房价格已经明显下调,而城郊结合区域的价格也逐渐开始松动。

克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁丁祖昱透露,上海可能是所有城市中受限购令影响最大的城市,有1/5的家庭可能因限购令而无法买房。

由于各地方政府较高的房价调控目标给了市场信心,上周以来上海地产类指数上涨约7%,周二早盘该指数收升1.42%,表现优于沪综指.

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根据中房信统计,截至3月2日,上海3月份新增供应为60万平方米,但总共只卖掉20万平方米的住宅。上述销售量,显然会让开发商担心。

**或引发中央再出调控政策**

 

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2011年3月2日,一名男子推车在上海一处住宅楼群前走过。REUTERS/Aly Song

  (二)房企销售业绩出现分化,资金面紧缩迫使开发商“以价换量”

分析人士认为,上海规定新建保障性住房面积高于商品住房面积后,房价会被保障房价格所摊薄,上海房价涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平,这应该不会有什么悬念。

--发稿 曲伟治/邵晓忆; 审校 曾祥进/林高丽

  二手住宅方面,5月份,二手住宅价格下降的城市有23个,持平有11个;与4月份相比,5月份环比价格下降和持平增加了5个;环比价格涨幅均未超过1.0%。从同比来看,70个城市中,价格同比下降的城市有4个,涨幅回落有29个;5月份,同比涨幅在5%以内的城市有49个,比4月份增加了6个。

事实上,只要肯降价,绝大多数的开发商都能轻易卖掉房子。3月27日开盘的上海中科大学城六十四阶,总共推出64套房源,出售了55套。公司营销总监王士章表示,虽然他们积累的客源很多,但仍给出只有预期8.5折的价格销售,结果卖得太好,现在不得不重新调高售价进行销售。

* 一线城市中上海率先公布房价调控目标

  国家统计局的数据显示,目前房地产开发企业资金回笼速度依旧在低位徘徊。1—5月份,房地产开发企业本年资金来源32340亿元,同比增长18.5%。其中,自筹资金的比重增大,外资进入房地产开发的速度也在加快。数据显示,1—5月,房企利用外资266亿元,增长幅度达57.3%;自筹资金12486亿元,增长达到30.9%,而来自国内贷款的资金为5803亿元,增长仅为4.6%。上海易居研究院杨红旭认为,调控政策持续从紧、开发商资金链紧张,以及下半年供应的增加,在这三方面因素作用下,预计6月份房价涨幅将进一步收窄。

上海荒岛房地产工作室副总经理黄欣伟认为,目前让开发商纠结的不是降价,而是价格调整幅度。过大的价格幅度让开发商一下全部卖完房子;给出的让利太小,房子却卖得不好,这些都是让开发商无法接受。

  国家统计局公布的数据显示,1—5月份,全国商品住宅销售面积同比增长8.5%,住宅销售额同比增长16.0%,销售额增速快于销售面积增速,表明全国房价仍呈涨势。

1/5家庭被限购

  国家统计局18日公布的数据显示,受限购、限贷、限价等政策叠加效应影响,5月份,国内主要城市房价涨幅总体放缓,不过,京沪穗深一线城市新房价格同比和环比继续上涨,市场尚未出现大规模的“降价潮”。目前,京沪等一线城市新增供应量主要集中在远郊区域,部分区块甚至出现了房源供过于求的现象。我们预计,三季度新盘上市供应量还将进一步加大,预计部分郊区县及其周边区域的房价将进一步下调。

第一是因为受限购令影响的家庭占整个上海家庭总户数的比例非常大,有100万~150万户左右;第二是由于上海为最早实施限购令的城市;第三是上海的限购令执行条件比较严格。和全国其他省市不同,上海各区都已经实施房地产信息联网,这可以通过交易中心查到每人名下拥有的房屋套数。

  另一方面,部分房地产开发企业特别是中小房企销售业绩不容乐观,销售低迷和资金面收紧的双重压力将迫使更多开发商开始“以价换量”,避免现金流出现危机。越秀地产公布的销售公告显示,前五个月公司共完成合同销售金额22.6亿元,同比大降50.8%。该公司90亿元的年度销售目标,仅完成了25.1%。前五个月,首创置业累计实现签约金额40.1亿元,同比增长仅0.9%。该公司2011年年度销售目标为150亿元,以此计算,前五个月首创置业仅完成年度销售目标的26.7%。

根据王士章的介绍,购房者并非没有办法绕开限购令,但这些办法多少会给他们留下“后遗症”。因此,购房者更在乎房子的性价比。在这样的情况下,降价被认为是吸引购房者最合适的办法。

  由于保障性住房短期内难以大量上市供应,住房市场结构性矛盾依然较为突出,价格小幅松动往往刺激成交量大幅上扬,进而支撑房价上涨;加上通胀压力尚未缓解,市场对房价尚未形成一致看跌预期,一线城市房价下降空间仍然有限。

上海市政府昨日 (3月28日)称,2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。

  不过,受限购、限贷、限价等政策叠加效应影响,5月份,国内主要城市房价涨幅总体放缓。国家统计局18日公布的数据显示,5月份,70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有9个,持平的城市有11个;与4月份相比,5月份环比价格下降和持平的城市增加了6个;涨幅比4月份缩小有27个。从同比来看,价格同比下降的城市有3个,涨幅回落的城市有36个。5月份,同比涨幅在5%以内的城市有36个,比4月份增加了7个。去年4月中旬“新国十条”出台后,5月份房价同比涨幅开始逐步回落。与去年同期相比,5月份房价涨幅进一步放缓,表明调控政策作用下房价涨势有所控制。

距离国务院要求各地公布房价调控目标的最后期限仅3天。此前一直秘而不宣的一线城市终于打破缄默。

  我们分析认为,除了潜在自住性购房需求较大外,销售业绩的增长与开发商主动降价让利有很大关系。以保利为例,保利在北京、上海、杭州、成都、南昌等地的楼盘均推出了价格折扣优惠活动,北京市房地产交易管理网上的信息显示,北京“西山林语”每平方米今年3月份新推楼盘开盘均价为26000元/平方米,目前楼盘销售价格为22000元—23000元/平方米,每平方米下降近3000元左右。

  图1:70个大中城市商品住宅销售面积和销售额同比增速

  一线城市二手住宅价格则呈“稳中有降”走势。数据显示,5月份,北京、广州二手住宅价格环比均下降0.2%,较上月涨幅分别回落0.3和1.2个百分点,上海和深圳的二手住宅价格环比分别上涨0.2%、0.3%,涨幅较上月下降0.4和0.2个百分点。

  北京中原三级市场研究部总监张大伟表示,在北京楼市签约量依然低迷的情况下,成交价格是否下调将主要受到供应量的影响,一旦供应量突然上涨,局部区域将开始明显的价格调整。目前通州等区域已经受到了库存量增加的影响出现了价格下调。房山、大兴等新增供应增幅较大的区域也存在价格率先变化的可能。(完)

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  根据北京市房地产交易管理网数据统计,6月1日—16日,北京共新增期房住宅供应5481套,销售面积约78.1万平米。由此推测,加上6月中下旬的供应量,整个6月份北京新房供应有望达7000套,创今年单月新高。上周(6月13日—19日)包括万科·金域华府、领秀慧谷、天竺新新家园等8个项目、共3281套房源入市取得预售证,主要分布在房山、顺义、昌平等远郊区域。而在上海,6月份,上海楼市新开楼盘37个,外环外的中小户型仍然是新盘主力,纯新盘房源主要集中在宝山、嘉定、青浦、崇明、奉贤、徐汇、松江。

  (三)三季度一线城市远郊区域房价将率先下调

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  由于京沪穗深等一线城市中心城区新增土地供应量有限,且拆迁成本高导致拿地成本较高,非中心城区的远郊区县已经逐步成为房地产开发的重点区域,新增供应也主要集中在远郊区域。以北京为例,数据显示,近三年来,北京城八区土地供应仅占土地总供应的19.8%,而房山在最近三年的住宅土地供应量占全市的19.9%,大兴占19.8%,通州占12.4%。今年前5月份,房山、大兴、通州占据北京市场签约量已经超过50%。此外,在广州,5月份,花都、番禺、南沙、萝岗四区的新建商品住宅成交面积占全市比重已经超过七成。

 

  由于距离1月底“新国八条”出台已近3个月,市场对楼市调控政策影响逐步消化,加上房价调整幅度有限,购房者观望情绪有所缓解,入市意愿增强。另一方面,房地产市场素有“金四银五”之称,作为传统销售旺季,5月份市场供应量明显加大。市场机构监测数据显示,从4月下半月到6月中旬,北京开盘项目28个,新增住宅11613套,同比上升近七成。5月份,多地楼市成交量出现回升,部分大型房企销售业绩增幅较大。

  与此同时,尽管进入5月份以后,部分地区的楼盘打折优惠活动增多,但市场尚未出现大规模的“降价潮”。数据显示,70个大中城市中,依然有50个城市新建商品住宅价格指数保持环比上涨,环比涨幅超过0.5%的城市有6个。其中,京沪穗深一线城市新房价格同比和环比继续上涨。数据显示,5月份北京新建住宅价格指数环比上涨0.2%,同比上涨2.6%;上海环比上涨0.2%,同比上涨1.6%;广州环比上涨0.3%,同比上涨5.1%;深圳环比上涨0.4%,同比上涨3.8%。

  数据来源:新华社多媒体数据库

  数据来源;新华社多媒体数据库

  图2:房地产开发企业本年资金来源同比增速

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